【齊魯晚報】專家破解迷局，解讀樓市發(fā)展趨勢
4月17日和4月18日兩天，開元地產(chǎn)與《齊魯晚報》聯(lián)合舉行上城國際城市經(jīng)濟高峰論壇，邀請國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，副主任秦虹，以及房龍傳媒CEO，營銷策劃專家肖勇，暢談2009年中國房地產(chǎn)政策與市場走向，以及房地產(chǎn)營銷策略。
以下為《齊魯晚報》對嘉賓精彩言論的報道，以及開元地產(chǎn)董事長李忠山對本次論壇的簡評，在此與讀者共饗。
國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：
城市化是樓市希望所在
17日下午，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在論壇上表示，住房需求剛性特征并不明顯，“小陽春”說法也不準(zhǔn)確。
住房消費對收入高敏感
陳淮表示，房地產(chǎn)剛性特征并不明顯。一家三口八十平米也能滿足基本功能需要，一百八十也沒富余到那里去。第二房地產(chǎn)需求時間可以比較長的前置后措周期的，三年前的購買力推遲到今天買沒有什么不合適的，三年后的房子提前到今年買也沒有什么不合適的。
陳淮認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場到了住房消費對收入高彈性、高敏感的時期。月收入3000塊錢的小白領(lǐng)每月拿出600塊錢租房子，提到4000塊錢后就能每月拿出1200元租房子。如果統(tǒng)計部門公布今天的人均可支配收入增長10%，那么可能住房消費就要增長30%。
“小陽春”說法不準(zhǔn)確
沒有小陽春大陽春，只是和去年交易量相比提高了。但是這個市場總是起起伏伏的，這個階段增多可能下個階段會減少。大家都不買，購買力一釋放，帶來從眾效應(yīng)，明年要買的也今年趁著買房。
臨沂和北京上海濟南不管有多少特點，有一點是肯定的，在20-30年中，人們一共要買多少房子是常數(shù)。當(dāng)然比如廣東流動人口多要有修正值，上海外資多也有修正值，但長期過程中是個常數(shù)。今年多賣明年少賣。小陽春是賣面條說的話。
房價受四因素控制
陳淮說，目前從中國很多城市出現(xiàn)的交易量回升，我們認(rèn)為是由有客觀因素的。但是不等于說交易規(guī)模的增長一定帶來房價的上漲。影響房價四大因素，第一大因素是幣值。房地產(chǎn)有名義價格和實際價格之分。如果北京房子拿人民幣來算跌了，但拿石油來比就漲了。第二房產(chǎn)是資產(chǎn)，資產(chǎn)價格理性不是比照人們的購買力，而是比照它的資本化價格。第三取決于重置成本，第四才是供求關(guān)系。這里又有子系統(tǒng)，房地產(chǎn)供給需求不是勻速運動的，而且還不是同步運動，可能今年供應(yīng)是大年，需求是小年。
你也別開發(fā)了不著急賣。今年28歲的小伙子要找26歲的娶媳婦兒，觀望四年他找今年28歲的，兩年的姑娘給空過去了。所以諸位手里的房子抓緊賣，該賣就賣，別以為皇帝的女兒不愁嫁。
城市化是房地產(chǎn)根本希望所在
從長期看，我們正從大多數(shù)人住鄉(xiāng)下到大多數(shù)人住城里的這一個轉(zhuǎn)變。這個階段叫做城市化，也是我們搞城市論壇最根本的出發(fā)點。這個城市化是近十年支持我們經(jīng)濟高速增長的最主要的動力，是今后三到五年率先走出金融危機陰影的動力，是房地產(chǎn)的根本希望、根本依據(jù)所在。
城市化既是過去十年支持中國高速經(jīng)濟增長的力量，也是支持經(jīng)濟繼續(xù)增長的力量。去過支持中國增長的外向型經(jīng)濟都受到金融危機影響，但是不用看金融危機眼色的是蓋房子。不光是城鎮(zhèn)化，老百姓消費結(jié)構(gòu)升級，而且到了高彈性高敏感度的階段。簡單說，統(tǒng)計局發(fā)布中間階層人均可支配收入增加10%，住房消費可能增加30%。
房地產(chǎn)與資本價格
只有租房子，是純粹意義上的住房消費，而買房同時是一個資產(chǎn)的購置過程。因此房子不能像普通商品一樣根據(jù)供求確定價格，它有資本化的價格。把房子租出去每年的租金要超過銀行利息，這才叫有收益。
記者：田慧
建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹：
臨沂房產(chǎn)商要把握好開發(fā)節(jié)奏
當(dāng)前房地產(chǎn)形勢如何？國家對房地產(chǎn)的政策怎樣？臨沂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該怎樣面對未來的市場？在本報與開元地產(chǎn)舉辦的城市高峰論壇上，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹給出了自己的答案。
今年房產(chǎn)形勢會好于去年
對房地產(chǎn)當(dāng)前形勢的判斷，秦虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性回暖現(xiàn)象非常明顯；縮量保價的態(tài)勢持續(xù)；市場以基本需求為主；市場信心正在恢復(fù)之中。
秦虹說，今年春節(jié)后，全國商品房銷售面積增速在回調(diào)，全國各地傳來的消息也都是市場回暖的消息。無論是東、中、西部，還是環(huán)渤海、長三角地區(qū)都普遍回暖，對市場信心的恢復(fù)帶來極大影響。
“如果再看遠(yuǎn)一點，再多看幾個月，我認(rèn)為2009年房地產(chǎn)市場應(yīng)該會好于2008年?！鼻睾缯J(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場面臨外圍的環(huán)境仍然是處于不確定性之中，房地產(chǎn)市場的調(diào)整恐怕還會持續(xù)一段時間，但是這個調(diào)整將會是一個溫和的調(diào)整，不會像2007年的大起，也不會像2008年的大落。
中國的城鎮(zhèn)化快速發(fā)展對房地產(chǎn)影響是很大的，這個快速發(fā)展至少要持續(xù)到2035年，所以從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)發(fā)展的機會還是很多的。
國家重在保房地產(chǎn)投資不下滑
面對當(dāng)前這樣一個房地產(chǎn)形勢，大家很關(guān)心國家的政策走向是什么。秦虹認(rèn)為，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點是保房地產(chǎn)投資的增速，從去年下半年開始，中央政府出臺的一系列關(guān)于擴大內(nèi)需、保增長的政策措施當(dāng)中，房地產(chǎn)始終是作為非常重要的一項政策被提及。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它可以通過投資、消費雙重拉動經(jīng)濟增長。
國家近來的一系列政策的重點就是強調(diào)保證房地產(chǎn)投資增速不至于下滑，如何保證投資的增速不下滑呢？一要盡可能的減少市場投資增速下滑的幅度，二是通過財政投資彌補市場投資缺口。
秦虹認(rèn)為，努力提高成交量和加強金融信貸方面支持是兩個關(guān)鍵因素。通過政策的配合提高居民的支付能力，通過大規(guī)模交易環(huán)節(jié)的稅費減免解決了購房價外負(fù)擔(dān)的問題，就會促成成交量的上升；房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如果沒有資金的支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是很困難的，在金融方面第一個是直接拓寬融資渠道，另外加大間接融資的力度，允許開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部貸款等都可以保持房地產(chǎn)投資增速下滑。
臨沂房產(chǎn)上市不要扎堆
秦虹是首次來到臨沂，她說，臨沂的現(xiàn)狀超出了她的預(yù)期，“臨沂發(fā)展很快、很漂亮?！睂τ谂R沂的房地產(chǎn)發(fā)展，秦虹認(rèn)為，作為中等城市，臨沂與北京、上海、深圳等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)有明顯區(qū)別，大城市因為諸多因素存在房產(chǎn)泡沫，而臨沂則不存在這個問題。
秦虹建議，如果要確保臨沂房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，房地產(chǎn)商應(yīng)該把握好開發(fā)節(jié)奏，逐步有序地推出精品樓盤，而不是扎堆而上。
政策出中央，做好靠地方
秦虹在解釋為什么社會更多關(guān)注大中城市房地產(chǎn)市場時表示，關(guān)注70個大中城市的房地產(chǎn)市場，因為70個大中城市成交量比重很大。國家的稅收貸款等都是垂直管理，大的政策都出自中央。但是具體房產(chǎn)時事政策，關(guān)鍵在地方。不動產(chǎn)地域性很強，怎么把握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)很關(guān)鍵。
記者 周升海
房龍網(wǎng)CEO、媒體營銷專家肖勇：
積極營銷，淡季不淡
受金融危機沖擊，樓市普遍迎來淡季。在這種情況下，很多房地產(chǎn)商冷淡了與媒體的關(guān)系，捂緊了自己的口袋。房龍網(wǎng)CEO、著名的媒體營銷專家肖勇先生認(rèn)為，在樓市淡季，不應(yīng)該弱化與媒體的關(guān)系，而應(yīng)該強化與媒體的關(guān)系。
肖勇認(rèn)為，在這種淡季情況下，房產(chǎn)商更要想辦法引爆樓盤現(xiàn)場。我們相信一點，就是信息永遠(yuǎn)是不對稱的，再好的樓盤也有人不知道，所以我們要高度重視營銷，加強與媒體的合作關(guān)系。同時，營銷需要創(chuàng)新，創(chuàng)新營銷模式才能決勝未來。
本報推出的房展會是一種展會營銷，肖勇先生給予了高度評價。他認(rèn)為，我們看到文娛營銷、體育營銷、論壇營銷、名人營銷、事件營銷、人脈（圈子）營銷、跨界營銷、跨區(qū)域營銷等活動營銷和展會營銷，可以引爆現(xiàn)場，把人氣聚斂過來。舉辦城市高峰論壇此類的名人論壇活動，可以提高知名度。
淡市下，媒體策劃人和職業(yè)經(jīng)理人要找出項目的差異性，注重營銷的差異，就是在技法上要語不驚人死不休。肖勇介紹了異型廣告，他舉例子，就是找一個開發(fā)商把今天的廣告全部買斷，所有版面的廣告都是一家樓盤的，短時間內(nèi)投放大量集中的廣告，就會產(chǎn)生轟動效應(yīng)，這樣的影響力肯定會很大，媒體打折的折扣也會很大。
對于當(dāng)前房地產(chǎn)商投放廣告資金緊張的問題，肖勇先生提出了換房廣告，可以輕松化解媒體費用。換房廣告就是房產(chǎn)商和媒體達(dá)成協(xié)議，房產(chǎn)商把房產(chǎn)抵押給媒體，以此頂替廣告費，當(dāng)房產(chǎn)商盈利后，可以贖回房產(chǎn)。
為了促銷樓盤，全國各地紛紛發(fā)放購房券，這是一種促銷手段。肖勇先生認(rèn)為，房地產(chǎn)商通過媒體發(fā)放購房券的效果會更好。而媒體包銷廣告也成為一種新鮮的銷售模式，房產(chǎn)商與媒體達(dá)成協(xié)議，媒體幫助房地產(chǎn)商賣房，媒體從賣房的收成中分得提成，北京青年報就曾經(jīng)成功運作此種模式。
除了以上幾種銷售模式，肖勇先生還介紹了管理媒體、萬人購房團(tuán)、異地營銷、管理網(wǎng)絡(luò)論壇等淡季營銷媒體策略。最后，肖勇先生表示，房產(chǎn)商離不開媒體，應(yīng)該懂得利用媒體、學(xué)會創(chuàng)新營銷，不要因為淡季來臨就忽略了媒體的作用。
記者：周升海
開元地產(chǎn)董事長李忠山
選開元，就是選放心
本次房展會是《齊魯晚報》舉辦的精品樓盤展示活動，開元地產(chǎn)打出了“選開元，就是選放心”的推廣詞，這是我們在最近榮獲“2007—2008中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”之后對廣大消費者的鄭重承諾。
開元地產(chǎn)一直走穩(wěn)健發(fā)展的路子。在項目的開發(fā)建設(shè)過程中，我們一方面注重研發(fā)和設(shè)計策劃，不斷升級產(chǎn)品的品質(zhì)和性能，應(yīng)用更多的新技術(shù)、新材料，提高住宅產(chǎn)品的科技含量，在2008年，沂河花園四期開元·上城順利通過國家A級住宅性能認(rèn)定；另一方面，我們注重對新產(chǎn)品的研發(fā)，五期開元·帕緹歐的西班牙洋房贏得了大批客戶，開盤當(dāng)日就銷售房源的3/4，在市場低迷的形勢下，達(dá)到了量價齊升。
開元地產(chǎn)作為一家有著20多年開發(fā)歷史的企業(yè)，所打造出的“企業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)”三大品牌，以及長期關(guān)注客戶、服務(wù)客戶所帶來的美譽度，為我們維系了一大批老業(yè)主，成為我們忠實的口碑推銷員。表現(xiàn)在營銷業(yè)績上，就是在08年公司經(jīng)受住了金融危機和市場低迷的考驗，強化了應(yīng)對危機生存發(fā)展的能力，為下一步的穩(wěn)健發(fā)展積蓄了全力。而今年以來，面對乍暖還寒的經(jīng)濟環(huán)境，開元地產(chǎn)“三盤一街”的客戶到訪量、成交量、銷售額和銷售價格同比都有了較大提高。
地址：臨沂市金雀山路10號開元·上城國際
關(guān)注我們：
微信
微博